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Baux de résidence principale

Dispositions légales concernant les baux à loyer destinés à la résidence principale du preneur

Comme annoncé fin décembre 2006, le gouvernement fédéral a voté une loi portant sur des dispositions diverses qui, entre-autres, touche au domaine du logement et principalement les biens en location. 

Les dispositions prises touchent plusieurs aspects du monde de la location de biens immobiliers et qui changent les habitudes. 

On peut les résumer de la manière suivante : 
  • Obligation d’annoncer clairement le prix du loyer et le montant des charges communes ;
  • Obligation de conclure les baux par écrit ;
  • Obligation de dresser ou de faire dresser un état des lieux locatif d’entrée ;
  • Le bien doit obligatoirement répondre aux normes de sécurité, de salubrité et d’habitabilité au moment de l’entrée du preneur ;
  • Le bailleur est obligatoirement tenu de réaliser toutes les réparations autres que celles dévolues au preneur ;
  •  Une série d’informations devront être obligatoirement annexées au bail ;
  • Le montant de la garantie locative bloquée sur un compte ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer.

Obligation d’annoncer le prix

Le législateur a pris la décision d’imposer aux bailleurs d’afficher le prix demandé pour le loyer d’une habitation et le montant des charges communes dans toutes les annonces faites au public. Cette disposition est impérative et tout contrevenant peut être sanctionné d’une amende de 50 à 200 euros. C’est l’autorité communale où se trouve le bien qui est habilitée à relever cette infraction. Cette disposition est valable tant pour le futur bailleur que pour son mandataire (agent immobilier).

Obligation de conclure le bail par écrit

Aux termes de la nouvelle législation, les baux doivent obligatoirement être conclus par écrit et mentionner une série d'informations : l'identité des parties, la date de début du contrat, la désignation de tous les locaux et parties de l'immeuble couvrant l'objet locatif ainsi que le montant du loyer.

Le contrat écrit doit également être signé par les parties et être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct. En outre, chaque original du contrat doit contenir la mention du nombre d'originaux.

Dans les cas où seul un contrat verbal a été conclu, tant le preneur que le bailleur peuvent exiger l'établissement d'un écrit par une mise en demeure signifiée à l’autre partie par lettre recommandée ou par exploit d'huissier. A défaut d’exécution dans les 8 jours, la partie défaillante peut être contrainte par voie judiciaire de dresser, de compléter ou de signer un contrat écrit.

Les baux verbaux conclus avant le 15.6.2007 restent valables mais pour ces contrats également, tant le preneur que le bailleur peuvent exiger un écrit.

Etat des lieux locatif

Le législateur a également imposé la réalisation d’un état des lieux détaillé, contradictoire et à frais communs. Celui-ci doit être annexé au bail et être enregistré en même temps que celui-ci. L’état des lieux doit être réalisé lorsque les locaux sont vides ou au cours du premier mois d’occupation. Aucune sanction financière n’est prévue actuellement. 

Respect des normes relatives aux logements

Le législateur fédéral impose également, et très logiquement, que les immeubles de logement respectent les normes de sécurité, de salubrité et d’habitabilité des différentes régions de royaume. Ces conditions doivent être reprises dans une annexe au bail. Pour mémoire, au niveau fédéral, un arrêté royal du 8 juillet 997 publié le 21 août 1997 détermine les conditions minimales à remplir pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. En région wallonne, certaines de dispositions sont reprises dans le Code wallon de l’Aménagement du territoire, de l’urbanisme et du territoire (CWATUP). 
En région flamande, c’est le code flamand du Logement qui comprend ces dispositions dans son Titre III. « Contrôle de qualité ». 
Pour la région bruxelloise, ces dispositions sont reprises dans l’arrêté du gouvernement de la Région Bruxelles-Capitale du 21 novembre 2006, publié le 19 décembre 2006 sous le Titre II « Normes d’habitabilité des logements ». 

Cette disposition a pour principal but d’informer de manière univoque le preneur quant aux qualités minimales auxquelles doit répondre le logement loué au moment de son entrée dans les lieux. Le législateur impose cette disposition de manière impérative mais ne prévoit pas de sanction financière. 

Le bailleur est obligé de réaliser les réparations qui lui incombent

Bien que le code civil dispose dans cette matière et que la plupart des baux locatifs en fassent état, le législateur fédéral insiste une nouvelle fois pour distinguer les réparations à charge du bailleur et celles à charge du preneur. Cette disposition n’est pas encore transposée dans un arrêté royal qui n’a pas encore été publié. Bien que cette disposition soit également impérative, aucune sanction financière n’est prévue en cas de non respect. 

Informations annexées au bail

Le législateur impose également de manière impérative d’annexer au bail les éléments suivants :

  • l’état des lieux contradictoire ;
  • les dispositions adoptées par la région concernée en matière de normes de salubrité, sécurité et habitabilité ;
  • une explication sur la nature d'une règle impérative ;
  • les dispositions relatives au bail écrit, à son enregistrement et à la gratuité de l'enregistrement ;
  • la durée du bail ;
  • les possibilités de révision du loyer, l'indexation, les charges ;
  • les règles établies en matière de réparations locatives;
  • les possibilités de mettre fin au bail et les dispositions y afférant ;
  • les dispositions liées au changement de propriétaire ;
  • les possibilités pour les parties de pouvoir être assistées en cas de litige.

Les différentes annexes sont publiées par le Service Public Fédéral Justice.

A nouveau, pour cette disposition impérative, aucune sanction financière n’est prévue actuellement. 

Garantie

Le législateur a transformé les dispositions qui étaient jusque là en vigueur au niveau des garanties apportées par le preneur. 

Il existe plusieurs formes de garanties prévues par le législateur : 

  • un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière ;
  • une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie ;
  • une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.

Le montant de la garantie bloqué sur un compte bancaire ne peut plus dépasser l’équivalent de deux mois de loyers et les intérêts sont capitalisés.
La garantie bancaire quant à elle peut atteindre un montant équivalent à trois mois de loyer et peut être constituée pendant une période pouvant aller jusqu’à trois ans. Elle peut éventuellement être contre-garantie par un CPAS. 

Enregistrement

Il faut rappeler que depuis le 1er janvier 2007, tous les baux de résidence principale doivent être enregistrés par les soins du bailleur au plus tard dans les deux mois suivant la date de la signature. Ceci se fait gratuitement auprès du bureau de l’enregistrement de la commune du bien loué (Administration du Cadastre, de l’Enregistrement et des Domaines – ACED - http://annuaire.fiscus.fgov.be). Pour pouvoir être enregistré, le bail doit être présenté en deux exemplaires signés par les parties doit comporter au moins les mentions suivantes :

  • les nom et adresse du bailleur ;
  • le nom du locataire ;
  • la date à laquelle la location prend cours ;
  • le montant du loyer (le loyer et les charges) ;
  • la situation et la description de l’immeuble, en mentionnant de préférence (mais pas obligatoirement) la matrice cadastrale et le numéro de parcelle.

Il doit, bien entendu, être pourvu de ses annexes. 

Plusieurs possibilités sont prévues pour présenter un contrat de bail à l’enregistrement :

  • par courrier électronique : le bailleur envoie par mail une copie digitale en format “pdf” du contrat de bail signé par les deux parties au bureau de l’enregistrement compétent. Il est important de mentionner dans le courrier électronique les données relatives à l’adresse du bailleur si celles-ci diffèrent de celles reprises dans le bail, car le bail enregistré sera renvoyé au bailleur par courrier postal. 
  • Par télécopie : le bailleur envoie par fax le contrat de bail signé par les deux parties au bureau de l’enregistrement compétent. Il est important de mentionner dans le fax les données relatives à l’adresse du bailleur si celles-ci diffèrent de celles reprises dans le bail, car le bail enregistré sera renvoyé au bailleur par la poste.
  • Sur place: Le bailleur se présente personnellement au bureau de l’enregistrement compétent muni du contrat de bail (de préférence en deux exemplaires) signé par les deux parties. Le bail enregistré sera remis au bailleur sur place.

Pour les anciens baux en cours avant le 1er janvier 2007 concernant des immeubles affectés exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule et qui n’ont pas été enregistrés doivent être présentés à l’enregistrement avant le 1er juillet 2007. Si ces contrats sont enregistrés à partir de cette date, une amende de 25,00 € pour enregistrement tardif sera réclamée.
Pour les baux des biens partiellement utilisés à des fins de logement et partiellement à des fins professionnelles, l’enregistrement n’est pas gratuit. Par contre, si deux contrats distincts ont été établis (un pour l’habitation et un autre pour l’autre destination), le contrat qui concerne exclusivement l’habitation sera enregistré gratuitement.
Si le bail de résidence principale n’est pas enregistré dans les délais et conclu pour une durée de plus de 3 ans, le locataire pourra mettre fin au contrat sans préavis.
D’autre part, les recettes locatives nettes seront entièrement imposables dans le chef du bailleur en cas de non-enregistrement d’un bail d’immeuble affecté partiellement à des fins professionnelles et partiellement à l’habitation. De son côté, le preneur peut faire enregistrer un contrat de bail qui concerne l’immeuble affecté exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule, s’il le juge souhaitable. 

Le texte de la loi et les annexes obligatoires peuvent être consultés sur le site de Service Public Fédéral Justice